「利回りに惑わされるな・・・・」
投資用マンションを紹介するチラシやインターネット上でのホームページを見ると、必ずと言っていいほど目立つところにその物件の利回りが目に飛び込んできます。投資家、特にこれから始めよう・・・まだビギナーの多くの人は高い利回りを狙って、中古の安い高利回り物件を購入しようと考える人が多いようです。
不動産に限らず特に金融商品などは利回りの高さが投資の判断において重要なファクターですが・・・・こと不動産に限って言えば「参考」「目安」にすぎないと考えるのが適正な判断です。
どんなに利回りが高くても、それが本当に回るかどうかは立地や物件の管理などトータルで計算した時の実質利回りがどうなのかのかが重要なのです。
表面利回りと実質利回りについて簡単に説明しておきましょう。
表面利回り
年間家賃収入（満室時）÷ 購入する物件価格 ＝ 表面利回り
実質利回り
（年間家賃収入※空室控除後 － 必要経費）÷（物件価格＋取得費）＝ 実質利回り
計算式を見ればわかるように、利回りは年間の収入に対して物件の価格を割り込んだもので物件価格が安くなる、もしくは家賃収入が増えれば利回りは高くなります。
次回、詳細については紹介する事としてここでは細かいことについては触れませんが、物件によっては修繕費や入居率など実質ベースで試算してみると結果として表面利回りが高くても実質利回りが極端に低くなるケースもあります。
そもそも、何かの事情がない限り安くて高利回り物件が市場に出るわけがないわけで、利回りに惑わされない物件を見抜く目を持つことが失敗しない不動産投資の絶対条件です。
次回は細かい計算も交えてケーススタディで利回りを解説してみたいと思います。